Bańka spekulacyjna

Bańka spekulacyjna jest to proces gwałtownego wzrostu ceny jakiegoś dobra. Pod wpływem informacji na temat bardzo wysokich zysków związanych ze wzrostem ceny popyt rośnie, występuje więc dodatnie sprzężenie zwrotne. Po okresie bardzo szybkiego wzrostu, następuje równie gwałtowny spadek ceny, co powoduje duże straty wśród części inwestorów. Z tego artykułu dowiesz się jaki jest mechanizm powstawania bańki spekulacyjnej oraz czy grozi nam bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości w Polsce.

Bańka spekulacyjna – mechanizm

Bańkę spekulacyjną napędzają niedoświadczeni inwestorzy, którzy pod wpływem emocji podejmują irracjonalne decyzje. Jest kilka teorii dotyczących powstawanie baniek spekulacyjnych, a najbardziej popularną z nich jest teoria dr Jeana-Paula Rodrigue. Wyróżnia on cztery fazy bańki spekulacyjnej:

Faza ukryta – podczas tej fazy akcjami danej firmy zaczynają się interesować doświadczeni inwestorzy, którzy analizują jej fundamenty oraz otoczenie rynkowe i przewidują, że w niedalekiej przyszłości zyski firmy wzrosną. Inwestorzy ci zaczynają systematycznie skupować akcje firmy. Wszyscy uczestnicy rynku giełdowego mają dostęp do tych samych informacji, choć nie wszyscy inwestują w ten sam sposób. W tej fazie nabywcami akcji są inwestorzy kierujący się w swoich decyzjach analizą fundamentalną. Popyt na akcje rośnie, a co za tym idzie rośnie ich cena.
Faza świadoma – podczas tej fazy akcjami zaczyna się interesować znacznie szersze grono inwestorów, m.in. tych, którzy kierują się analizą techniczną. Inwestorzy, którzy wykorzystują analizę techniczną w procesie decyzyjnym, zazwyczaj całkowicie pomijają analizę fundamentalną firmy. Interesują ich tylko wykresy obrotów i cen akcji. W gronie nabywców jest także coraz większa liczba inwestorów, którzy “kupują, bo rośnie”. Często w tej fazie dochodzi także do pierwszej korekty, gdy część inwestorów realizuje zyski.
Faza manii – podczas tej fazy cena akcji rośnie coraz gwałtowniej, a w mediach pojawiają się artykuły na temat szybkiego wzrostu ceny akcji. Informacje w mediach powodują dodatkowy wzrost zainteresowania akcjami firmy, a co za tym idzie dodatkowy wzrost ceny. Nabywcami akcji są inwestorzy, którzy “kupują, bo rośnie” oraz całkowici laicy, którzy założyli konto w biurze maklerskim tylko po to, by kupić akcje tej firmy. Jednocześnie inwestorzy kierujący się analizą fundamentalną sukcesywnie wyprzedają swoje akcje. Specjaliści od analizy technicznej czekają na sygnał sprzedaży.
Faza krachu – do tej fazy dochodzi w momencie, gdy wszyscy kierujący się zasadą “kupuję, bo rośnie” kupili już akcje, a specjaliści od analizy technicznej zaczęli je w szybkim tempie sprzedawać. Nie ma dopływu inwestorów-laików, a w mediach pojawiają się pierwsze wypowiedzi ekspertów, że akcje są całkowicie przewartościowane. Jest więc duża podaż i mały popyt, co powoduje szybki spadek ceny. Algorytmy “stop loss” pogłębiają wyprzedaż, która ma znamiona paniki. Inwestorzy, którzy kupili akcje po maksymalnej cenie tracą znaczną część swojego kapitału, czasami nawet większość.

Współczesny rynek kapitałowy to wymarzone środowisko dla powstawania baniek spekulacyjnych. W dzisiejszych czasach można bardzo szybko założyć konto w biurze maklerskim, złożenie zlecenia przez internet czy aplikację mobilną trwa sekundy, a sieci społecznościowe i media elektroniczne umożliwiają bardzo szybkie rozprzestrzenianie się informacji, także tych o niesamowicie dużych i szybkich zyskach z inwestycji w akcje firmy X. Nie znaczy to jednak, że bańki spekulacyjne to wynalazek teraźniejszości. Powstawały one także w dawnych czasach i osiągały gigantyczne rozmiary.

Bańki spekulacyjne – przykłady

Tulipanomania w Holandii – bańka spekulacyjna na rynku cebulek tulipanów. Tulipany zostały sprowadzone do Holandii z Turcji i w krótkim czasie zyskały ogromną popularność. Niektóre z nich zostały zaatakowane przez wirusa, który powodował nietypowy kształt i kolor kwiatów. Cecha ta była przekazywana tylko podczas rozmnażania przez cebulki kwiatowe, zanikała podczas wysiewania nasion. Nietypowe odmiany stały się oznaką luksusu, a ich cena zaczęła szybko rosnąć.

Wzrost cen cebulek spowodował pojawienie się nowego popytu na rynku – inwestorów, którzy kupowali cebulki w cenach spekulacyjnych. To spowodowało wywindowanie cen do wysokości nie mającej żadnego uzasadnienia. Jedna cebulka tulipana odmiany Viceroy kosztowała w 1637 r. od 3000 do 4200 guldenów, a roczne wynagrodzenie rzemieślnika wynosiło wtedy 300 guldenów. W końcu bańka pękła, a ceny cebulek spadły o 99,999%.

Kompania Mississipi we Francji – kompania miała monopol na handel z francuską kolonią w Ameryce Północnej, a po przejęciu konkurencyjnych kompanii posiadała monopol na handel na wszystkich morzach. Dyrektorem kompanii był szkocki ekonomista John Law, który jednocześnie był założycielem i szefem Banku Królewskiego oraz ministrem finansów. Tak wysoka pozycja dyrektora banku i sprawnie przeprowadzony marketing sprawiły, że cena akcji kompanii gwałtownie wzrosła z 500 liwrów za akcję w 1719 r. do 15 000 liwrów za akcję latem 1720 r.

Niestety zyski kompanii okazały się dużo niższe niż Law przewidywał. Cena akcji zaczęła gwałtownie spadać i w ciągu pół roku spadła o 97%. Bańka spekulacyjna spowodowała znaczne wzbogacenie się inwestorów, którzy kupili akcje odpowiednio wcześnie i bankructwo tysięcy ludzi, którzy zainwestowali za późno.

Kompania Mórz Południowych w Anglii – kompania miała monopol na handel niewolnikami w Ameryce Południowej, a w 1720 r. Parlament Anglii zaakceptował plan refinansowania długu państwowego przez kompanię. W tym samym czasie gubernatorem kompanii został król Anglii Jerzy I, a inwestorami zostały różne znane osobistości. To wszystko spowodowało gwałtowny wzrost ceny akcji, ze 100 do 1000 funtów. Po osiągnięciu tej ceny kurs zaczął spadać równie szybko i spadł poniżej 100 funtów.

Bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości w USA – w 2001 r. aby przeciwdziałać recesji Rezerwa Federalna obniżyła stopę procentową do 1.75%. Jednocześnie prezydent Bush wprowadził program pomocowy dla mniejszości etnicznych w zakupie własnej nieruchomości. Dodatkowy popyt spowodował wzrost cen. W 2003 r. Rezerwa Federalna obniżyła stopę procentową do 1%, a program dopłat do kredytów hipotecznych przez rządowe organizacje został rozszerzony.

Ceny nieruchomości zaczęły rosnąć jeszcze bardziej, co spowodowało napływ klientów kupujących nieruchomości w celach inwestycyjnych. W niektórych stanach nieruchomości rosły w tempie ponad 25% rocznie. Jednocześnie banki zaczęły udzielać kredytów hipotecznych ludziom, którzy nie mieli zdolności kredytowej i emitować obligacje zabezpieczone tymi kredytami. W tym samy czasie znacząco wzrosła inflacja; aby jej przeciwdziałać Rezerwa Federalna zaczęła podnosić stopę procentową, z 1% do 6,25%.

Wyższa stopa procentowa spowodowała ograniczenie akcji kredytowej i odpływ kapitału z rynku nieruchomości. Spowodowało to gwałtowny jak na rynek nieruchomości spadek cen. Ludzie, którzy wzięli kredyty ze zmienną stopą procentową nagle dowiedzieli się, że muszą płacić dużo wyższą ratę, a ich nieruchomość jest warta mniej niż pozostały kredyt do spłaty. Efektem było zaprzestanie spłacania kredytów i bankructwo banku Lehman Brothers zaangażowanego w obligacje zabezpieczone kredytami mieszkaniowymi subprime. Rozpoczął się ogólnoświatowy kryzys finansowy.

Należy zauważyć, że bańka na rynku nieruchomości została spowodowana przez politykę Rezerwy Federalnej oraz rządowy program pomocy uzyskiwania kredytów hipotecznych ludziom, którzy bez tej pomocy nie mogliby ich dostać, bo nie mieli zdolności kredytowej. Kiedy stopa procentowa wzrosła ci ludzie nie byli w stanie spłacać kredytu, a kapitał inwestycyjny przeniósł się na inne rynki.

Bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości w Polsce 2021

Niektórzy eksperci, szczególnie ci związani z deweloperami lub NBP, twierdzą, gwałtowny wzrost cen na rynku nieruchomości w Polsce to nie jest żadna bańka tylko naturalny proces spowodowany wyższymi zarobkami Polaków. Natomiast ja twierdzę, że jest inaczej. Ceny nieruchomości rosną dużo szybciej niż płace, a ceny wynajmu nie tylko się zatrzymały ale nawet spadły.

W dodatku coraz większy odsetek mieszkań jest kupowany w celach inwestycyjnych, a nie mieszkaniowych. Czym to jest spowodowane? Polityką bardzo niskich stóp procentowych prowadzoną przez Radę Polityki Pieniężnej. Inflacja wynosi obecnie 5%, stopa referencyjna 0,1%, a więc realnie jest ujemna. Tak niska stopa procentowa oraz skupowanie obligacji skarbu państwa przez NBP, skutkuje bardzo niskim oprocentowaniem zarówno lokat, jak i obligacji.

Obligacje skarbowe nie gwarantują obecnie ochrony kapitału tylko stratę – to samo dotyczy lokat bankowych. Dlatego też posiadacze kapitału szykują alternatywnych form inwestycji, a jedną z nich są nieruchomości. Dodatkowy popyt powoduje wzrost cen oraz napływ kolejnych inwestorów. W pewnym momencie Rada Polityki Pieniężnej będzie jednak musiała podnieść stopy procentowe, ponieważ inflacja znacząco odbiega od przyjętych założeń.

Wzrost stopy referencyjnej spowoduje wzrost kosztów kredytu co uniemożliwi części klientom zaciągnięcie kredytu hipotecznego, gdyż nie będą mieli zdolności kredytowej. Z kolei inwestorzy, którzy zakupili nieruchomości będą chcieli wycofać się z inwestycji. Wzrost podaży oraz niższy popyt spowoduje gwałtowny spadek cen nieruchomości.

Kopiowanie artykułu jest dozwolone pod warunkiem zachowania linku do źródła: Bańka spekulacyjna