Hipoteka i odwrócona hipoteka

Hipoteka jest uregulowanym prawnie zabezpieczeniem wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia roszczeń z nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami właściciela nieruchomości.

Przekładając to z prawniczego na polski hipoteka jest zabezpieczeniem długu przypisanym do nieruchomości i jeśli nieruchomość zostanie wystawiona na licytację to w pierwszej kolejności spłacany jest dług wierzyciela wpisanego do hipoteki, a z ewentualnych resztek pieniędzy pozostali dłużnicy.

Oznacza to, że jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, a dłużnik nie spłaci długu wpisanego do hipoteki to wierzyciel może dochodzić spłaty od nowego właściciela nieruchomości. Hipoteka powstaje w momencie wpisu do księgi wieczystej do działu IV. Wyróżniamy hipotekę umowną i przymusową.

Hipoteka umowna

Hipoteka umowna wynika z umowy między właścicielem nieruchomości, a bankiem, SKOKiem lub firmą pożyczkową i powstaje gdy właściciel złoży wniosek o wpis w księdze wieczystej do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Sąd Rejonowy musi być właściwy dla danej nieruchomości co oznacza, że obszar jego działania musi obejmować położenie nieruchomości. Obszar działania poszczególnych sądów można znaleźć tu.

Hipoteka umowna jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, kredytu konsolidacyjnego zabezpieczonego hipotecznie, pożyczki hipotecznej – udzielanych przez banki – a także pożyczki pod zastaw nieruchomości udzielanej przez firmy pożyczkowe.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa wynika z decyzji sądu, prokuratury lub urzędów i jest niezależna od woli właściciela nieruchomości. Nie musi on brać udziału w procedurze i często dowiaduje się już po fakcie. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest tytuł wykonawczy. Najczęściej jest to:

• decyzja administracyjna
• prawomocne orzeczenie sądu
• postanowienie prokuratorskie
• ugoda

O ustanowienie hipoteki przymusowej może wnioskować wierzyciel np. bank, SKOK, firma pożyczkowa, osoba fizyczna. W tym przypadku potrzebne jest orzeczenie sądu. Natomiast ZUS, urząd gminy czy powiatu oraz Urząd Skarbowy nie muszą występować do sądu.

Wystarczy, że wyślą wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej do Wydziału Ksiąg Wieczystych powołując się na zaległości w opłacaniu składek (ZUS) lub podatków (Urząd Skarbowy, urząd gminy i powiatu).

Skutki ustanowienia hipoteki

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką może nią nadal dysponować. Może mieszkać w domu czy mieszkaniu, dokonywać remontów, może także wybudować dom jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką jest działką budowlaną. Może także ją sprzedać, natomiast jest to dość trudne ponieważ hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie właścicielem nieruchomości i nowy właściciel będzie musiał ten dług spłacić.

Wygaśnięcie hipoteki

Hipoteka wygasa w chwili spłaty zabezpieczonego nią długu. Po jego spłacie właściciel nieruchomości składa wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, łącznie z oświadczeniem wierzyciela zawierającym zgodę na wykreślenie hipoteki. Do wniosku trzeba dołączyć dowód wniesienia opłaty sądowej w wysokości 100 zł.

Zaspokojenie roszczeń wierzyciela z nieruchomości

Jeżeli dłużnik przestaje spłacać dług zabezpieczony hipoteką wierzyciel nie może jej sprzedać gdyż nie on jest jej właścicielem. Musi wtedy złożyć wniosek do sądu o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Jeśli w toku postępowania nie dojdzie od ugody wierzyciela z dłużnikiem do akcji wkracza komornik sądowy, który przeprowadza licytację komorniczą.

Po sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności pokrywane są koszty egzekucji, w tym wynagrodzenie komornika, potem ewentualne zaległe alimenty i należności za pracę, potem należności zabezpieczone hipoteką, a na końcu inni wierzyciele. To co zostanie otrzymuje dotychczasowy właściciel nieruchomości.

Odwrócona hipoteka

Odwrócona hipoteka to usługa finansowa polegająca na tym, że w zamian za określoną kwotę pieniędzy wypłaconą jednorazowo lub w ratach właściciel nieruchomości warunkowo przekazuje prawa do nieruchomości instytucji finansowej. Są dwa modele odwróconej hipoteki:

• model kredytowy,
• model sprzedażowy

Odwrócona hipoteka – model kredytowy

W Polsce jest on uregulowany poprzez ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Polega na tym, że instytucja finansowa udziela właścicielowi kredytu zabezpieczonego hipoteką, który zostanie spłacony dopiero po jego śmierci. Spadkobiercy mogą spłacić kredyt w całości i zachować prawa do nieruchomości lub też nie spłacać i nieruchomość przejdzie na własność instytucji finansowej. Spadkobiercy mają rok na spłatę kredytu.

Jeśli spadkobiercy nie spłacą kredytu to instytucja finansowa będzie ją musiała sprzedać, a następnie wypłacić spadkobiercom różnicę między wartością nieruchomości, a wysokością kredytu wraz z odsetkami. Przez cały czas trwania umowy nieruchomość należy do pierwotnego właściciela i na nim ciąży konieczność płacenia podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia.

Odwrócona hipoteka – model sprzedażowy

Model sprzedażowy polega na tym, że w momencie podpisania umowy nieruchomość przechodzi na własność instytucji finansowej w zamian za comiesięczną dożywotnią rentę oraz prawo dotychczasowego właściciela do mieszkania w nieruchomości aż do jego śmierci. Konieczność płacenia podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia ciąży na instytucji finansowej. Tego typu umowa jest nazywana rentą dożywotnią i uregulowana jest przez kodeks cywilny.

Kopiowanie artykułu jest dozwolone pod warunkiem zachowania linku do źródła: Hipoteka i odwrócona hipoteka