Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Zdolność kredytowa wnioskującego o kredyt jest wnikliwie badana przez bank w procedurze przyznawania kredytu hipotecznego. Taki kredyt wiąże klienta z bankiem na kilkadziesiąt lat i dotyczy bardzo dużych pieniędzy. Ponieważ do banku idziemy zazwyczaj z podpisaną umową przedwstępną kupna nieruchomości i często z wpłaconą zaliczką warto wiedzieć czy mamy szansę dostać kredyt. Natomiast kalkulatory internetowe często podają nieprawdziwe szacunki.

Niewłaściwa ocena zdolności kredytowej klientów w USA doprowadziła do kryzysu finansowego w 2008r. Amerykańskie banki udzielały kredytów hipotecznych ludziom, którzy nigdy nie powinni ich dostać. W dodatku emitowały listy zastawne zabezpieczone tymi kredytami, które były kupowane przez inne instytucje finansowe. Gdy klienci przestali spłacać kredyty listy zastawne okazały się papierami śmieciowymi, upadł bank Lehman Brothers, a potem zadziałał efekt domina.

Instytucje nadzoru zaczęły zacieśniać kontrolę nad bankami, żeby nie doszło ponownie do takiej sytuacji. Komisja Nadzoru Finansowego wydała rygorystyczne wskazówki dotyczące oceny zdolności kredytowej klientów wnioskujących o kredyt hipoteczny – jest to rekomendacja S. W tym artykule znajdziesz najważniejsze zasady na jakich banki badają zdolność kredytową.

Ocena zdolności kredytowej

Według rekomendacji S podczas oceny zdolności kredytowej klienta bank musi zbadać czy klient będzie zdolny spłacić kredyt wraz z odsetkami. Podczas tego procesu bank musi uwzględnić:

1. wysokość i stabilność źródeł dochodów klienta
2. ocenić czy klient będzie skłonny spłacać kredyt w terminie
   

Punkt 1 oznacza, że umowa o pracę na czas nieokreślony będzie inaczej traktowana przez bank niż umowa zlecenia czy samozatrudnienie. Boleśnie przekonał się o tym mój znajomy, który nie dostał kredytu mimo bardzo wysokich dochodów – jest programistą zatrudnionym na samozatrudnieniu.

Punkt 2 oznacza, że przed rozpoczęciem starań o kredyt hipoteczny lepiej nie mieć przeterminowanych należności finansowych i warto spłacić wszystkie swoje długi. Jak wiadomo każdy bank ma obowiązek sprawdzić historię kredytową wnioskującego w BIK. Rekomendacja S zaleca bankom sprawdzanie klientów także w innych bazach.

Stopy procentowe

Rekomendacja S w punkcie 1.4 zaleca bankom aby podczas badania zdolności kredytowej klienta zakładały okresowy wzrost stopy procentowej o wartość nie mniejszą niż 250 punktów bazowych. Punkt bazowy w terminologii finansowej oznacza 0,01% czyli 250 punktów bazowych to 2,5%.

Wskaźnik DStI czyli Debt Service to Income

Wskaźnik DStI określa stosunek całkowitych kosztów związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i zobowiązań finansowych innych niż zobowiązania kredytowe do całkowitego dochodu klienta. Według punktu 9 Rekomendacji poziom wskaźnika DStI powinien być ustalony w przyjętej przez Radę Nadzorczą strategii zarządzania ryzykiem.

W punkcie 9.3 jest natomiast zarekomendowane ustalanie wskaźnika DStI na poziomie 40% w przypadku klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% w przypadku klientów, którzy osiągają ponadprzeciętne dochody. Przykład:

Pan Kowalski zarabia 4500 zł netto (na rękę) i spłaca 500 zł rat za samochód. Maksymalny DStI w jego przypadku to:

(4500 – 500)*40% = 1600 zł

Oznacza to, że pan Kowalski może wziąć kredyt hipoteczny, którego rata nie przekroczy 1600 zł miesięcznie.

Wskaźnik LTV czyli Loan To Value

Wskaźnik LTV wyraża stosunek wielkości kredytu do wartości nieruchomości. Według punktu 15 Rekomendacji “Zarząd banku ustala poziomy wskaźnika LtV, w całym okresie spłaty ekspozycji. Poziomy wskaźnika LtV powinny być określone w zatwierdzonej przez radę nadzorczą banku strategii zarządzania ryzykiem”.

Wysokość wskaźnika LTV, jaką może ustalić zarząd banku jest jednak ograniczona w punkcie 15.5. W przypadku kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych nie powinna przekraczać 80% lub 90% w przypadku wykupu dodatkowego ubezpieczenia albo innych zabezpieczeń. Oznacza to, że banki będą oferować kredyty z wkładem własnym 20%, a kredyty z wkładem własnym 10% będą znacznie droższe.

Okres spłaty kredytu

Według punktu 7 rekomendacji S Bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty zobowiązań nie dłuższy niż 25
lat. W przypadku podjęcia przez klienta decyzji o dłuższym okresie spłaty, bank nie powinien udzielić kredytu, którego okres spłaty przekraczałby 35 lat. Dodatkowo w przypadku kredytów z okresem spłaty dłuższym niż 25 lat bank podczas oceny zdolności kredytowej wnioskującego powinien przyjmować okres spłaty równy 25 lat. Ponadto bank powinien wziąć pod uwagę wiek wnioskującego i datę jego przejścia na emeryturę.

Ocena zdolności kredytowej w praktyce

Do oceny zdolności kredytowej wykorzystam kalkulator rat kredytów hipotecznych zamieszczony na stronie kalkulator kredytu hipotecznego

Pan Kowalski ma 35 lat, zarabia 4500 zł netto na umowie o pracę, spłaca 500 zł rat za samochód, ma odłożone 70 000 zł i chce kupić nowe mieszkanie za 350 000 zł. Chce wziąć kredyt w jednym z banków na 25 lat, w wysokości 280 000 zł przy RRSO 2,78%

Wiek: 35 + 25 = 60
Okres spłaty w normie (Kowalski spłaci kredyt przed emeryturą)

LTV = 280 000/350 000 = 0,8 czyli 80%

LTV jest w normie

Rata przy RRSO 2,78% = 1296zł

Rata przy RRSO 5,28% = 1683 zł

Maksymalny DStI = (4500-500)*0,4 = 1600 zł

Rata przy wzroście stopy procentowej o 250 punktów bazowych jest większa niż Maksymalny DStI. Pan Kowalski nie dostanie kredytu hipotecznego o tych parametrach. Natomiast jeśli pan Kowalski spłaci raty za samochód to jego maksymalny DStI wyniesie 4500*0,4 = 1800 zł i dostanie kredyt.

Kopiowanie artykułu jest dozwolone pod warunkiem zachowania linku do źródła: Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym