Kredyt Hipoteczny Pytania i Odpowiedzi
Kredyt hipoteczny to najbardziej skomplikowany kredyt dla klientów indywidualnych. Skomplikowana jest zarówno procedura występowania o kredyt dla wnioskującego jak i jego przyznawania dla urzędników bankowych. Poniżej zamieszczone są najczęstsze pytania oraz odpowiedzi na te pytania.
Kto spłaca kredyt hipoteczny po rozwodzie?
Jeśli podczas podczas zawierania związku małżeńskiego nie zawarto intercyzy to ustanowiona zostaje wspólnota majątkowa. Obie strony małżeństwa odpowiadają wspólnie za wszelkie zobowiązania finansowe. Podczas rozwodu wspólnota majątkowa zostaje zlikwidowana, a majątek zostaje podzielony. Zwykle najważniejszym składnikiem tego majątku jest dom lub mieszkanie. Co jednak w przypadku kredytu hipotecznego?
Otóż tu sytuacja jest nieco inna. Na umowie kredytowej swoje podpisy złożyli oboje małżonkowie. Wprawdzie małżeństwo już nie istnieje ale umowa kredytowa z bankiem istnieje nadal i nadal obowiązuje oboje małżonków. Muszą się więc dogadać nie tylko ze sobą ale także z bankiem. Możliwości są trzy:
- 1Byli małżonkowie decydują się nadal wspólnie spłacać kredyt czyli nie zmienia się nic. Banku nie interesuje stan małżeński kredytobiorców tak długo jak kolejne raty wpływają na rachunek.
- 2Jedna ze stron bierze na siebie obowiązek spłaty kredytu. Byli małżonkowie muszą umówić się na rozmowę w banku i podpisać aneks do umowy. Wcześniej bank sprawdzi zdolność kredytową osoby, która będzie jedynym kredytobiorcą - może się okazać, że takie rozwiązanie jest niemożliwe.
- 3Jeśli ani opcja nr 1 ani 2 jest z różnych przyczyn niemożliwa pozostaje trzecie wyjście - sprzedaż domu/mieszkania obciążonego hipoteką, spłatę pozostałej części kredytu oraz podział pieniędzy między małżonków.
Czy można wziąć kredyt hipoteczny na remont domu?
Tak. Kredyt hipoteczny można wziąć na:
Bank odmówił mi kredytu - co robić?
Są trzy najważniejsze przyczyny z powodu których banki odmawiają udzielenia kredytu hipotecznego:
Zgodnie z Art. 70a punkt 1 Prawa Bankowego bank na wniosek osoby starającej się o kredyt musi przedstawić wyjaśnienie dotyczące dokonanej przez siebie oceny zdolności kredytowej wnioskującego. Wobec tego jeśli bank odmówił nam kredytu należy wystąpić z wnioskiem o podanie przyczyn. Jeśli będziemy znali przyczyny to będziemy mogli je usunąć a następnie wystąpić o kredyt w innym banku.
Kto spłaca kredyt hipoteczny po śmierci kredytobiorcy?
Po śmierci kredytobiorcy zarówno majątek jak i długi zmarłego przechodzą na spadkobierców jeśli przyjmą oni spadek. Według prawa spadkowego powołanie do spadku może wynikać z testamentu, a jeśli zmarły nie zostawił testamentu - z mocy prawa. W tym drugim przypadku dziedziczą dzieci oraz małżonek zmarłego w równych częściach, przy czym część przypadająca małżonkowi nie może być niższa niż 1/4. Jeśli zmarły nie miał małżonka ani dzieci spadek dziedziczy najbliższa rodzina.
Najbardziej dogodna sytuacja z punktu widzenia spadkobierców występuje wtedy, gdy zmarły zaciągając kredyt hipoteczny wykupił polisę na życie. Po dostarczeniu dokumentów ubezpieczycielowi spłaca on kredyt i nieruchomość jest wolna od długu. Niestety większość kredytobiorców nie wykupuje polisy na życie, gdyż koszty polisy znacząco podnoszą koszty kredytu. W takiej sytuacji spadkobiercy muszą spłacić całość pozostałego długu.
Co gorsza większość banków po śmierci kredytobiorcy anuluje umowę kredytową i stawia dług w stan wymagalności. Znaczy to, że spadkobiercy mają niewiele czasu żeby się dogadać między sobą i negocjować z bankiem. Czasami bank jest skłonny podpisać nową umowę kredytową na pozostałą część zadłużenia. Jeśli jednak bank uzna, że spadkobiercy nie mają zdolności kredytowej to jedynym rozwiązaniem będzie spłata długu gotówką lub sprzedaż nieruchomości i wykorzystanie pozyskanych środków na spłatę długu.
Najgorzej jest wtedy gdy spadkobiercy nie potrafią się dogadać. Sprawa trafia do sądu, a następnie do komornika, a jak wiadomo koszty egzekucji komorniczej są bardzo wysokie.
Czy lepsze są raty równe czy malejące?
Każda rata spłacanego przez nas kredytu składa się z dwóch elementów - kapitału i odsetek. W przypadku rat malejących część kapitałowa jest stała, część odsetkowa maleje wraz ze spłatą kredytu.
Przykład: kredyt 300 000 zł na 25 lat (300 rat), oprocentowanie 2,88% rocznie czyli 0,24 miesięcznie
1 miesiąc część kapitałowa - 1000zł część odsetkowa 0,24% z 300 000zł czyli 720zł łącznie 1720zł
2 miesiąc część kapitałowa - 1000zł część odsetkowa 0,24% z 299 000zł czyli 717,6zł łącznie 1717,6zł
3 miesiąc część kapitałowa - 1000zł część odsetkowa 0,24% z 298 000zł czyli 715,2zł łącznie 1716,2zł
...
ostatni miesiąc część kapitałowa - 1000zł część odsetkowa 0,24% z 1000zł czyli 2,4zł łącznie 1002,4zł
W przypadku rat równych zmienna jest zarówno część kapitałowa jak i odsetkowa, a ich wielkość obliczana jest w ten sposób żeby raty były równe. Służy do tego następujący wzór:
Raty równe wyliczone według tego wzoru będą wynosić 1403,98 zł. Wiemy już, że w pierwszym miesiącu odsetki od 300 000zł wynoszą 720zł. Ponieważ rata jest stała - 1403zł to proste obliczenie mówi nam, że spłacimy 720zł odsetek i 683zł kapitału. Skoro na początku spłacamy głównie odsetki, nie kapitał to wiadomo, że w przypadku rat równych przez cały okres kredytu zapłacimy więcej.
Koszty kredytu (suma zapłaconych odsetek): raty równe 121 194 zł, raty malejące 108 360zł.
Widać wyraźnie, że kredyt z ratami równymi jest droższy niż z malejącymi. Raty malejące mają jednak tą wadę, że na początku są znacząco wyższe od rat równych, więc wymagają lepszej zdolności kredytowej. Poza tym po kupnie mieszkania czy domu zazwyczaj potrzebne są dodatkowe pieniądze na jego wykończenie lub nowe meble.
Kredyt hipoteczny - gdzie najtaniej?
Ranking kredytów hipotecznych jest uszeregowany według RRSO od najniższczej do najwyższej. RRSO czyli Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa to całkowity koszt kredytu wyrażony w procentach kredytu obejmujący odsetki, prowizje, ubezpieczenie i inne opłaty w stosunku rocznym. Dzięki RRSO można łatwo porównać kredyty - wcześniej były z tym problemy ponieważ banki stosują różne dodatkowe opłaty.
Czasami kredyt, który ma niższe oprocentowanie wiąże się z dodatkowymi kosztami np. wysoką prowizją, która sprawia, że RRSO jest wyższa niż innego kredytu. Dlatego też należy porównywać przede wszystkim RRSO.
Który kredyt jest tańszy - hipoteczny czy gotówkowy?
Jest to tzw. podchwytliwe pytanie. Na pierwszy rzut oka wyraźnie widać, że tańszy jest hipoteczny, bo RRSO najdroższego kredytu hipotecznego wynosi 2,89%, a najtańszego gotówkowego 7,4%. Jak duża jest to różnica najlepiej widać na przykładzie dwóch braci. Obaj wzięli kredyty na 10 lat w wysokości 300 000zł z tym, że pierwszy brat wziął najdroższy hipoteczny z RRSO 2,89%, a drugi najtańszy gotówkowy z RRSO 7,4%
Pierwszy z braci będzie płacił miesięczną ratę w wysokości 2881,61zł i łącznie zapłaci 345 793,73 zł z czego 300 000zł stanowi kapitał, a 45 793,72zł odsetki. Drugi z braci będzie płacił miesięczną ratę w wysokości 3545,41zł i zapłaci łącznie 425 449,80zł z czego 300 000zł stanowi kapitał, a 125 449,80 zł odsetki.
Co się jednak stanie jak pierwszy z braci weźmie ten sam kredyt na 20 lat, a drugi na 7lat? Otóż pierwszy z braci będzie płacił miesięczną ratę w wysokości 1647,32zł i zapłaci łącznie 395 357,19zł z czego 300 000zł stanowi kapitał, a 95 357,19zł odsetki. Drugi z braci będzie płacił miesięczną ratę w wysokości 4586,69 zł i zapłaci łącznie 385 282,01zł z czego 300 000zł, a 85 282,01zł odsetki.
Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez ślubu?
Pary mogą wspólnie starać się o kredyt hipoteczny niezależnie od statusu związku. W żadnym banku nie ma wymogu zawarcia związku małżeńskiego. Na umowie kredytowej zawieranej przez pary podpisują się oboje i solidarnie odpowiadają za spłatę kredytu niezależnie od aktualnej sytuacji w związku. Natomiast zawarcie związku małżeńskiego ma wpływ na przyjmowane przez banki koszty utrzymania podczas badania zdolności kredytowej.
PKO BP przyjmuje, że para, która nie zawarła związku małżeńskiego mieszka osobno czyli prowadzi dwa oddzielne gospodarstwa domowe. Citi Handlowy przyjmuje, że para prowadzi jedno gospodarstwo domowe. Bank Millenium i BNP Paribas sugerują się oświadczeniem wnioskujących.
Co to jest LTV?
LTV to skrót od Loan To Value. Jest to współczynnik określający relację pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości. Jeszcze kilka lat temu banki udzielały kredytów na 100% wartości nieruchomości, a wtedy LTV wynosił 100%. Obecnie banki udzielają zwykle kredytów na 80% wartości nieruchomości.
Współczynnik LTV zazwyczaj zmniejsza się wraz ze spłatą kredytu. Może wzrosnąć jedynie wtedy gdy spadnie wartość nieruchomości albo gdy kredyt był wzięty w innej walucie i kurs tej waluty wzrósł. Tak się stało na przełomie 2008r i 2009r. Bardzo popularne były wtedy kredyty we frankach szwajcarskich, z powodu niskiego oprocentowania. Kurs franka był niski i spadł nawet poniżej 2zł.
Pół roku później wybuchł światowy kryzys finansowy, a kurs franka skoczył do 3,33zł. Gwałtownie wzrosły raty kredytów, a ceny nieruchomości pozostały bez zmian lub bawet lekko spadły. Wskaźnik LTV skoczył grubo powyżej 100%. Od 2013r obowiązuje rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego w myśli, której "Bank powinien udzielać klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, także w przypadku klientów o wysokich dochodach".
Jak jest wypłacany kredyt hipoteczny?
W przeciwieństwie do innych kredytów takich jak gotówkowy, konsolidacyjny czy samochodowy kredyt hipoteczny jest często przelewany przez na konto innej osoby lub firmy niż kredytobiorca. Dzieje się tak jak kredyt został wzięty w celu zakupu domu lub mieszkania. Wtedy bank przeleje kredyt na konto dotychczasowego właściciela lub dewelopera. Natomiast jak występowaliśmy o kredyt hipoteczny w celu budowy lub remontu domu to zostanie on przelany na nasze konto.